미국 주택 시장에서 활동 중인 매수 희망자 수가 7월 사상 최저치로 떨어졌다. 불 시어리(Bull Theory)가 소개한 레드핀(Redfin) 데이터에 따르면 7월 시장에서 활동한 매수자는 약 96만 6,752명으로 전월 대비 2.5% 감소했다. 이 줄어든 매수자 풀에 비해 매도자 수는 압도적으로 많아, 7월 활동 매도자는 약 146만 3,000명에 달해 그 격차가 50만 명에 육박한다.
레드핀 자체 보고서에 따르면 이 같은 불균형으로 인해 지난달 매도자 수가 매수자 수를 51% 웃돌았는데, 이는 지난 12월 세워진 역대 최대 격차에 근접한 수치다. 이 흐름은 실제로 시장을 둘러보는 매수자가 줄어드는 와중에도 협상력을 점점 더 매수자 쪽으로 기울게 만들고 있다.
공급 과잉이 아니라 수요 문제
레드핀의 데이터는 신규 매물이 쏟아진 것이 아니라 수요 자체가 약해진 것을 원인으로 지목한다. 1년 만에 최고 수준까지 오른 모기지 금리가 구매력을 압박했고, 여기에 폭넓은 경제·지정학적 불확실성까지 더해지며 잠재 매수자들을 관망세로 돌아서게 만들었다. 다시 말해 이번 불균형은 매도자들이 앞다퉈 매물을 내놓아서가 아니라, 지금의 가격과 대출 비용을 감당하지 못하는 매수자들이 그냥 시장을 둘러보길 포기했기 때문에 나타난 현상이라는 뜻이다.
주요 대도시권 80%, 이제는 매수자 우위 시장
이 같은 흐름은 일부 시장에 국한된 이야기가 아니다. 현재 미국 주요 대도시권의 거의 80%가 매수자 우위 시장으로 분류되는데, 매도자 수가 매수자 수를 154%나 웃도는 마이애미가 선두를 달리고 있고 내슈빌과 텍사스 일대 여러 대도시권이 그 뒤를 잇는다. 이처럼 광범위하게 나타나는 흐름은, 과거 과열됐던 일부 지역 시장이 식어가는 것이 아니라 자금조달 비용과 매크로 심리에 얽힌 전국적인 수요 위축 패턴임을 시사한다.
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노동시장·주택시장 둔화를 보여주는 또 하나의 지표
이번 사상 최대 매수자 부족 현상은, 금리와 고용시장 불확실성 속에서 미국 가계가 대형 재정적 지출 결정을 미루고 있음을 시사하는 최근 일련의 데이터에 또 하나를 더한다. 주택 시장 이코노미스트들은 모기지 금리가 완화되면 매수자와 매도자 사이의 이 기록적인 격차가 줄어들지, 아니면 고금리 환경에서 가계가 주택 구매에 접근하는 방식 자체가 구조적으로 바뀐 결과로 이 격차가 계속 유지될지 주시하고 있다.
